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烏蘭察布市物業管理條例烏蘭察布

烏蘭察布日報 / / 2019-03-17 00:20

(2017年12月29日烏蘭察布市第三屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議通過 2018年12月6日內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準)

烏蘭察布市第四屆人民代表大會常務委員會公告

第1號

2017年12月29日烏蘭察布市第三屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議通過的《烏蘭察布市物業管理條例》,已由內蒙古自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準,現予公布,自2019年3月1日起施行。

烏蘭察布市人大常委會

2019年1月7日

第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》《內蒙古自治區物業管理條例》等法律、法規規定,結合本市實際,制定本條例。

第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其相關監督管理活動適用本條例。

第三條 物業管理堅持屬地管理的原則,實行專業物業管理為主,業主自管和嘎查村民委員會、社區居民委員會管理為輔的管理模式,業主自管和嘎查村民委員會、社區居民委員會管理僅限于單體樓或者建設規模較小的老舊住宅小區。

第四條市人民政府物業行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

旗縣級人民政府物業行政主管部門負責所轄區域內物業管理活動的監督管理工作,接受市人民政府物業行政主管部門的業務指導和監督。

發展和改革、規劃、財政、生態環境、城市管理、公安、民政、衛生、市場監督管理、消防、自然資源、人民防空等部門以及供水、供電、供熱、供氣、通信等專業經營單位,按照各自職責做好與物業管理活動相關的工作。

蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處負責組織、指導、協調本轄區內物業服務區域業主大會的工作,督促業主大會依法履行職責,協調社區建設與物業服務的關系,處理物業服務糾紛。

嘎查村民委員會、社區居民委員會協助蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處做好物業管理有關工作。

第五條 各級人民政府應當加強物業管理工作,出臺相應獎勵補貼政策,扶持物業服務企業創優評先、發展壯大,引導建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制,探索實行開放式、街區式的物業服務模式,通過建立信用平臺、紅黑榜”制“度等方式,推動行業自律,加強事中事后監管,促進行業健康發展。

第六條 業主和物業服務企業的權利與義務、業主大會和業主委員會的職責、物業專項維修資金的管理與使用、物業服務費的收取標準等相關規定,除遵照國務院《物業管理條例》《內蒙古自治區物業管理條例》外,還應當按照本條例的規定執行。

第七條 一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十且交付使用已超過二年的,應當籌備成立業主大會。

符合前款規定的,建設單位應當在三十日內書面告知旗縣級人民政府物業行政主管部門;業主代表聯名,也可以向蘇木鄉鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的申請。

第八條 旗縣級人民政府物業行政主管部門、街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府在接到告知或者申請后三十日內,應當組織成立業主大會會議籌備組。

第九條 業主大會會議籌備組應當做好下列籌備工作:

(一)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)草擬業主大會議事規則和管理規約;

(三)確認并公示業主名單、業主人數、所擁有的專有部分面積以及投票權數;

(四)依法擬定業主大會會議表決規則;

(五)制定業主委員會成員候選人產生辦法,確定候選人名單;

(六)召開業主大會會議的其他準備工作。

前款第一項至第四項的內容應當在業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。

第十條 業主大會會議按照業主大會議事規則的規定召開,每年不少于一次。

第十一條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

采用集體討論形式的,應當于會議召開十五日前通知全體業主,同時告知物業所在的嘎查村民委員會、社區居民委員會。

采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,在物業管理區域內公告。需投票表決的,表決意見應當由業主本人或者委托代理人簽名。業主在規定的期限內未投票的,視為棄權。

第十二條 對已成立業主大會但因客觀原因無法召開會議的,可以以幢、單元為單位推選業主代表召開業主代表大會,業主代表推選辦法在業主大會議事規則中規定。

業主代表大會的決定對全體業主具有約束力。

第十三條 業主委員會討論、決定物業管理事項,應當召開委員會會議,并于會議召開七日前在物業管理區域內以書面形式公告會議研究事項。

業主委員會決定事項,需經全體成員過半數同意。

第十四條 業主委員會在物業管理區域內應當及時公布下列情況和資料:

(一)業主委員會名稱和成員名單;

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會、業主代表大會和業主委員會的決定;

(四)物業服務合同;

(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

(六)業主大會、業主代表大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(七)其他應當向業主公布的情況和資料。

第十五條 業主大會、業主代表大會和業主委員會作出的決定有下列情形之一的,旗縣級人民政府物業行政主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主:

(一)侵害業主合法權益的;

(二)危害社區安定、損害社會公共利益的;

(三)違反法律、法規和政策的。

第十六條新建物業在交付物業服務企業進行物業管理時,應當符合下列條件:

(一)所有建設項目按照批準的規劃和有關專業管理設計要求全部建成,經竣工驗收合格;

(二)供水、供電、供熱、供氣、排水、電梯、消防等設施設備和道路、綠化、物業管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并且達到有關建設標準,具備使用條件,其中綠化可以在物業驗收合格后的第一個綠化季節內完成;

(三)施工機具、臨時設施、建筑垃圾、剩余構件等全部清運完畢;

(四)具備物業管理的其他條件。

第十七條 從事物業服務活動的企業應當依法向市場監督管理部門辦理設立登記手續,領取企業法人營業執照。

物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內,到物業項目所在地旗縣級物業行政主管部門備案。

第十八條 市人民政府物業行政主管部門應當指導、監督建設單位或者產權單位利用市公共資源交易平臺,通過招投標的方式選聘物業服務企業;投標人少于三個或者建設規模小于2萬平方米的,經物業項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

市人民政府物業行政主管部門應當建立物業管理評標專家庫,并定期組織培訓和考核,施行動態管理制度。

業主委員會在自行選聘物業服務企業時,提倡利用市公共資源交易平臺,通過招投標的方式選聘。

第十九條 對物業服務企業實行物業接管保證金制度。中標的物業服務企業在市公共資源交易中心領取中標通知書前與接管物業項目在物業服務合同備案時,均應當到項目所在地旗縣級人民政府物業行政主管部門足額交納接管保證金,用于物業服務企業擅自終止物業服務合同后維持正常的物業管理秩序的費用。具體標準如下:

(一)住宅物業:建筑面積不足5萬平方米的交納1至5萬元;建筑面積5萬平方米以上不足30萬平方米的交納5至10萬元;建筑面積30萬平方米以上的交納20萬元。

(二)非住宅物業:建筑面積不足3萬平方米的交納5至8萬元;建筑面積3萬平方米以上不足5萬平方米的交納10萬元;建筑面積5萬平方米以上的交納20萬元。

第二十條 物業接管保證金在物業服務企業依法退出物業項目,并與建設單位、產權單位或者業主委員會辦理完畢物業交接手續后按照保證金的使用管理辦法的有關規定予以返還。

保證金的使用管理辦法,由市人民政府制定。

第二十一條 物業服務企業在與建設單位承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,確認物業符合本條例第十六條規定的交付條件,由雙方簽字確認,并辦理交接手續。發現問題應當書面告知建設單位。

物業服務企業不得承接未經查驗或者不符合交付條件的物業。建設單位要求物業服務企業承接未經查驗或者不符合交付條件的物業的,物業服務費由建設單位承擔。

分期開發建設的物業可以根據開發建設的進度,對符合交付條件的物業分期查驗承接。建設單位與物業服務企業應當在承接首期物業時,辦理物業整體交接手續。

第二十二條 建設單位應當在與物業服務企業辦理承接物業管理手續二十日前,向物業服務企業移交下列事項,并接受旗縣級人民政府物業行政主管部門的監督:

(一)項目竣工總平面圖;

(二)單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料以及設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業服務用房。

第二十三條 建設單位應當按照規劃無償配置物業服務用房。物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會辦公用房。物業服務用房面積不得低于建設工程規劃許可證載明的建筑工程總面積的千分之三,并不得低于一百平方米,其中業主委員會辦公用房面積不得低于三十平方米。

住宅物業的物業服務用房應當為獨立使用的地上房屋,具備供水、供電、供熱、采光等基本使用功能,不得妨礙相鄰居民的正常生活。

第二十四條 規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。

建設行政主管部門在核發建設工程施工許可證時,應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。

房地產行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時,應當對物業服務用房進行核查。

在物業項目交付時,房地產行政主管部門應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。辦理所有權初始登記,應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的字樣。

第二十五條 物業服務用房屬于全體業主所有,任何單位和個人不得擅自變更用途;不得分割、轉讓、抵押和出租。

第二十六條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示:

(一)物業項目負責人的基本情況、物業投訴電話、監督電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準和收費方式;(三)物業服務企業的權利和義務;

(四)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案;

(五)業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況,專項維修資金使用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益;

(六)房屋裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項;(七)其他應當公示的內容。

業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復。

第二十七條 物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當作出續聘或者另聘物業服務企業的決定,并將決定書面告知物業服務企業。

決定續聘并且物業服務企業接受的,在物業服務合同屆滿前與物業服務企業重新簽訂物業服務合同;物業服務企業決定不再提供物業服務的,應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會,并在物業服務合同終止后三十日內向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交本條例第二十二條規定的有關資料和物業服務用房以及有關財物。因特殊原因無法向業主委員會移交或者無業主委員會的,應當向蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處以及所屬嘎查村民委員會、社區居民委員會移交。

第二十八條新選聘的物業服務企業承接物業時,業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料、物業服務用房和有關財物。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內,應當維持正常的物業管理秩序。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,業主委員會應當與原物業服務企業協商解決;協商不成的,可以依法提起訴訟。

第二十九條 業主委員會或者物業服務企業提前解除物業服務合同的,應當提前九十日與對方協商。協商不成的,按照物業服務合同約定的方式解決。在爭議解決期間任何一方不得中止履行合同約定的義務。

第三十條物業服務企業有下列失信行為之一的,應當按照有關規定錄入物業服務企業信用檔案,納入企業信用信息公示系統:

(一)在物業項目招投標活動中提供虛假信息,騙取中標的;

(二)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業服務區域,撤出時未按照規定辦理交接手續,或者未按照規定移交資料,造成物業服務混亂的;

(三)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務,導致物業服務區域內發生重大房屋安全事故的;

(四)泄露業主信息的;

(五)對業主、業主委員會委員進行恐嚇、威脅或者打擊報復的;

(六)其他違反法律、法規規定的情形。

第三十一條 新建物業應當在符合本條例第十六條的規定條件后,方可向業主收取物業服務費。

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務企業按照合同約定以及相關規定提供服務的,業主不得以物業閑置、房屋質量和未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納。

業主逾期未交納物業服務費的,物業服務企業可以催交;仍不交納的,物業服務企業可以提起訴訟。經判決后仍不履行的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

第三十二條 物業管理區域內禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌,超荷載存放物品;

(二)將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方;

(三)違章搭建建筑物、構筑物,挖掘地下空間;

(四)擅自改變房屋使用性質等影響居民生活的行為;

(五)改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途;

(六)擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地,在規定區域外停放車輛;

(七)占用、損壞或者擅自移動物業共用部位、共用設施設備;

(八)私設地樁、地鎖占用公共草坪、公共道路;(九)擅自設置攤點和集貿市場;

(十)隨意傾倒垃圾、雜物,侵占和毀壞綠地;

(十一)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;(十二)在樓道等業主共有部位堆放物品;(十三)違反規定飼養動物;

(十四)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒物品,排放有毒有害氣體和廢棄物,發出超過規定標準的噪音;

(十五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(十六)亂拉亂改電線,拆改智能化設施設備;

(十七)將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋;

(十八)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業、業主、物業使用人發現有前款所列行為之一的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,及時報告市、旗縣級人民政府公安、城市管理綜合執法部門,由其及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十三條 為了規范業主的裝修行為,保障物業以及電梯等設施設備無安全隱患,物業服務企業按照合同約定,可以向業主收取裝修拆改保證金和設施設備安全保證金,不得超過3000元/戶。裝修完畢后,根據驗收情況物業服務企業應當將上述保證金及時退還,不得用于抵扣物業費等其他費用。

第三十四條 供水、供電、供熱、供氣、排水等經營單位,應當按以下規定負責物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新,并承擔所產生的費用,業主自行增加的設施設備除外:

(一)業主終端計量水表及以外的供水設施設備;

(二)業主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的,為用戶戶外的供電設施設備);

(三)業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備;

(四)業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備;

(五)單元門外排水井及小區以外的排水設施設備。

前款規定的單位因維修、養護和更新等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。

第三十五條 旗縣級人民政府應當根據市人民政府確定的老舊住宅小區改造計劃,制定實施方案,并組織實施。

市、旗縣級人民政府財政部門應當在年度預算中安排老舊住宅小區專項改造資金,專款專用。

第三十六條 老舊住宅小區改造完成后,按照本條例的相關規定,籌備召開業主大會,推行物業管理。

第三十七條 單體樓或者未列入改造計劃以及未推行物業管理的老舊住宅小區,由嘎查村民委員會、社區居民委員會組織實施物業管理,也可以由物業服務企業在承接非住宅物業項目或者新建住宅物業項目時同時接管。

第三十八條 未列入改造計劃以及未推行物業管理的老舊住宅小區,共用設施設備的維修維護費用,由業主共同承擔。

第三十九條按照屬地管理的原則,旗縣級人民政府物業行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業等當事人在物業管理活動中的投訴。

旗縣級人民政府物業行政主管部門受理投訴后,應當及時進行調查處理,并自受理投訴之日起十五日內答復投訴人。

第四十條 違反本條例的相關行為,法律、行政法規和自治區地方性法規已經作出具體處罰規定的,從其規定。

第四十一條 違反本條例第十八條規定,建設單位或者產權單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由市、旗縣級人民政府城市管理綜合執法部門給予警告,責令限期改正,并處5萬元以上10萬元以下罰款。

第四十二條違反本條例第二十二條、第二十八條規定,建設單位、物業服務企業不移交有關資料、物業服務用房和有關財物的,由市、旗縣級人民政府城市管理綜合執法部門責令限期改正;逾期不改正的,處5萬元以上10萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本條例第二十三條規定,建設單位不按照規定配置物業服務用房、業主委員會辦公用房的,由市、旗縣級人民政府城市管理綜合執法部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下罰款。

第四十四條 違反本條例第二十五條規定,由市、旗縣級人民政府城市管理綜合執法部門責令限期改正,給予警告,并處3萬元以上10萬元以下罰款。

第四十五條 違反本條例第三十二條第八、九、十、十一、十二項規定的,由市、旗縣級人民政府城市管理綜合執法部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,可以處1000元以上1萬元以下的罰款;給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。

第四十六條 市、旗縣級人民政府物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定,有下列行為之一的,由有關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處的;

(二)不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的;

(三)未按照規定受理物業服務投訴,造成嚴重后果的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第四十七條本條例下列用語的含義是:

(一)物業是指房屋以及與之配套的設施設備和相關場地等;

(二)物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動;

(三)物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

(四)共用部位是指業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻等部位;

(五)共用設施設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等;

(六)專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

第四十八條 本條例自2019年3月1日起施行。 

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